Op 31 december 2016 stonden in totaal 15.306 woningzoekenden bij Actium geregistreerd. Ten opzichte van voorgaand jaar is dat een stijging van bijna 7%.

• Per 31 december 2014: 13.563 geregistreerde woningzoekenden;
• Per 31 december 2015: 14.354 geregistreerde woningzoekenden;
• Per 31 december 2016: 15.306 geregistreerde woningzoekenden.

Het merendeel van de geregistreerde woningzoekenden (82%, ruim 12.500 woningzoekenden) is woonachtig in het werkgebied van Actium. Ongeveer 40% van het totaal aantal woningzoekenden woont in de gemeente Assen. Dit percentage is de afgelopen jaren redelijk stabiel.

Onderstaande tabel laat het aantal woningzoekenden per leeftijdscategorie zien.

Actief woningzoekenden
Niet alle geregistreerde woningzoekenden zijn actief op zoek naar woonruimte. Actief woningzoekenden zijn woningzoekenden die het afgelopen kalenderjaar minimaal 1 keer op een woningadvertentie hebben gereageerd. In 2016 waren 2.394 woningzoekenden actief, dit is 15,6 % van het totaal aantal ingeschrevenen.

Gemiddelde inschrijfduur/wachttijd
De inschrijfduur is de duur van de inschrijving van alle woningzoekenden, van het moment van inschrijving tot en met de peildatum 31 december 2016. Bij wachttijd kijken we naar de geaccepteerde woningen; het gaat dan om de periode van het moment van inschrijving tot het moment van de acceptatie van een woning. Daarin maken we onderscheid in de wachttijd van alle geaccepteerde woningen en de wachttijd exclusief 10% uitschieters, zowel positief als negatief.

De gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden die in ons werkgebied wonen bedraagt 5,8 jaar.
De gemiddelde inschrijfduur verschilt per leeftijdscategorie. Oudere ingeschrevenen hebben een langere gemiddelde inschrijfduur dan jongeren. Dit hangt samen met de vele preventieve inschrijvingen van huishoudens die op termijn van woonruimte willen veranderen.

Per gemeente varieert de inschrijfduur, van 4,3 jaar in de gemeente Noordenveld tot 7,4 jaar in de gemeente Westerveld. De gemiddelde wachttijd bedraagt in 2016 2,7 jaar en varieert ook per gemeente: van 1,7 jaar in de gemeente Noordenveld  tot 4,3 jaar in de gemeente De Wolden. Dat de gemiddelde wachttijd gelijk is gebleven ten opzichte van 2015 is mede toe te schrijven aan de sloopurgenten, die geen wachttijd hebben opgebouwd.

In 2016 sloten we 1.517 nieuwe huurovereenkomsten voor een woning. Het betrof in alle gevallen sociale huurwoningen. Het aantal nieuwe huurovereenkomsten nam toe ten opzichte van 2015 (1.296). Belangrijke oorzaak hiervan is de oplevering van een aantal nieuwbouwprojecten in 2016.

De nieuwe Woningwet heeft twee belangrijke wijzigingen voor het toewijzingsbeleid van corporaties tot gevolg gehad. Het betreft de wijziging van de staatssteunregeling en de richtlijnen voor het passend toewijzen van woningen aan huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden.

7.3.1 Staatssteunregeling

Vanaf 1 juli 2016 gelden de volgende wettelijke richtlijnen voor de toewijzing van sociale huurwoningen:

• Tenminste 80% toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 35.739 (prijspeil 2016).
• Maximaal 10% toewijzen aan huishoudensinkomen tussen € 35.739 en € 39.875 (prijspeil 2016).
• Maximaal 10% vrij toewijzen (hierbij moet voorrang worden gegeven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen).

Bij 91,4% van de nieuwe verhuringen in 2016 hebben wij de woning toegewezen aan een huurder met een inkomen tot € 35.739. Hiermee voldoen we ruim aan de normen van de staatsteunregeling.

7.3.2 Passend toewijzen

Vanaf 1 januari 2016 gelden de volgende wettelijke richtlijnen voor toewijzing van sociale huurwoningen aan huurtoeslaggerechtigden:

• Tenminste 95% van de huurtoeslaggerechtigden moet een woning toegewezen krijgen binnen een huurprijsklasse die voor hen passend wordt geacht. De grenzen van de huurprijsklassen zijn wettelijk vastgesteld en zijn afgestemd op het inkomen, de huishoudenssamenstelling en de leeftijd van de huurder.
• Maximaal 5% van de huurtoeslaggerechtigden mag een woning toegewezen krijgen die volgens de richtlijnen niet passend is.

Wij hebben in 2016 98,4% passend toegewezen, het betreft 1.043 passende verhuringen.

Toewijzingsbeleid Actium
Actium hanteert binnen de wettelijke kaders haar eigen toewijzingsbeleid. Onderstaande huurinkomenstabel laat zien wat dat beleid inhoudt. Op deze manier zorgen we ervoor dat de goedkoopste woningen worden verhuurd aan mensen met de laagste inkomens en de woningen met een hogere huurprijs aan mensen met een hoger inkomen.

• De huurinkomenstabel voldoet aan de norm voor passend toewijzen, doordat duurdere huurwoningen worden uitgesloten voor huurtoeslaggerechtigden. Met deze toewijzingsregels houden we rekening met het betaalbaarheidsrisico van de primaire doelgroep (de huurtoeslaggerechtigden).
• Daarnaast hebben we ervoor gekozen om de goedkopere huurwoningen uit te sluiten voor de andere doelgroepen. Deze uitsluiting heeft twee voordelen:

1. Doordat alleen de primaire doelgroep in aanmerking komt voor een goedkopere huurwoning, wordt het verwachte, negatieve effect van passend toewijzen op de wachttijden van de lagere inkomens geminimaliseerd.
2. Doordat de andere doelgroepen alleen op de duurdere huurwoningen kunnen reageren, worden de verwachte negatieve gevolgen van passend toewijzen op de verhuurbaarheid van de duurdere woningen geminimaliseerd en wordt leegstand beperkt.

7.3.3 Voorrang bij verhuur

In 19% van de verhuringen was sprake van toewijzing met voorrang of toewijzing buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem. Het betrof hier huisvesting voor:

• urgent woningzoekenden - door sloop of medische noodzaak;
• bijzondere doelgroepen - op basis van een samenwerkingsovereenkomst met een derde partij (bijv. een zorg- of onderwijsinstelling);
• statushouders - wij leveren als woningcorporatie onze bijdrage aan de gemeentelijke taakstelling voor huisvesting van statushouders.

Ten opzichte van 2015 (17%) is dit percentage gestegen. Het aantal woningen dat we hebben toegewezen aan urgenten is ten opzichte van vorig jaar bijna verdubbeld. Het aantal toewijzingen aan sloopurgenten bedroeg 116 (64 in 2015) Ook het aantal woningen dat werd toegewezen aan statushouders was met 121 aanzienlijk hoger dan in 2015 (80 woningen). In totaal werden 354 statushouders gehuisvest. Zie de tabel hieronder voor het aantal personen per gemeente.

Aan de hand van ons huurprijsbeleid bepalen we de hoogte van onze huren. Een huurprijs kan wijzigen op het moment dat een huurder verhuist. De overheid geeft ons ook de mogelijkheid om jaarlijks de huren aan te passen voor de zittende huurders. Het streefhuurbeleid,  ontwikkeld en geïmplementeerd in 2015, werd in 2016 herijkt en vormde de basis voor ons huurprijsbeleid in 2016.

7.4.1 Streefhuurbeleid

In 2015 is het nieuwe streefhuurbeleid op woningniveau ingevoerd. Dit beleid doet recht aan de verschillen in ons werkgebied, de kwaliteit van ons woningaanbod, de verschillen in de omvang van de vraag van onze primaire doelgroep en aan onze verschillende marktposities. In 2016 hebben we de streefhuren onder andere in het licht van passend toewijzen opnieuw bekeken en daar waar nodig geactualiseerd. Het effect van het streefhuurbeleid is terug te zien in de afname van het aandeel dure sociale huurwoningen (met een huur vanaf € 628,76) en een toename van het aandeel sociale huurwoningen met een huur in de goedkope en de betaalbare klasse. In 2016 heeft 89% van onze woningvoorraad een streefhuurklasse van goedkoop of betaalbaar. In 2015 was dit nog 84%.

Effect streefhuurbeleid bij nieuwe verhuringen
In 2016 zien we dat nog relatief veel woningen in de huurprijsklasse duur worden verhuurd. Dit heef te maken met de oplevering van nieuwbouwwoningen, die al in ontwikkeling waren voor de implementatie van de Woningwet. In de toekomst verwachten wij dat er meer nieuwbouwwoningen in de betaalbare klassen opgeleverd worden.

7.4.2. Huurharmonisatie

In 2016 was het gemiddelde harmonisatiepercentage van de nieuwe verhuringen 71%. In 2015 was dit 72%. Het streefhuurbeleid, ingevoerd in augustus 2015, is de belangrijkste oorzaak van de daling van het streefhuurpercentage.

Gemiddeld percentage van de maximaal toegestane huur
Het gemiddelde percentage maximaal toegestane huur lag eind 2016 op 64%. Eind 2015 was dit 64,3%. Deze daling is het gevolg van de geringe jaarlijkse huurverhoging en ons streefhuurbeleid.

7.4.3. Jaarlijkse huurverhoging

Jaarlijks kunnen we onze huren aanpassen volgens de richtlijnen van het ministerie. Dit jaar hebben we bewust gekozen om – vanuit het oogpunt van betaalbaarheid - onze huurders met een inkomen tot en met € 34.678 zo veel mogelijk te ontzien. Bij hen verhoogden we de huren niet, bij circa 1.000 huurders hebben we de huren zelfs verlaagd. Bij hogere inkomens hebben we wel een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd, de hoogte hiervan was afhankelijk van de huurprijsklasse.

In onderstaand schema ziet u hoe de huurverhoging er bij de verschillende inkomensklassen uitzag.

We voeren een actief en persoonlijk incassobeleid om huurachterstanden zo snel mogelijk op te lossen of niet te hoog op te laten lopen. Dit kan bijvoorbeeld door het afsluiten van een betalingsregeling. Huurschulden zijn echter vaak een signaal van grotere financiële problemen. Als een huurachterstand te ver oploopt, dreigt huisuitzetting en dit willen we zoveel mogelijk voorkomen.
Vroege signalering is daarom belangrijk. Door een intensieve samenwerking van de afdeling incasso en de wijkconsulenten kunnen we in een vroeg stadium persoonlijk contact zoeken met de huurders door op huisbezoek te gaan. Daarnaast hebben we samenwerkingsovereenkomsten opgesteld met een aantal gemeenten om huurders te ondersteunen bij financiële problemen. Resultaat van deze werkwijze is dat het aantal ontruimingen - na een forse daling in 2015 door deze nieuwe aanpak - in 2016 op een vergelijkbaar niveau bleef (29 ontruimingen in 2016, 28 in 2015).

De totale huurachterstand bedroeg op 31 december 2016 € 3,2 miljoen. In 2015 was dit ook € 3,2 miljoen. 

7.5.1. Huisuitzetting

In 2016 werd 142 keer een ontruiming aangezegd. In 29 gevallen werd daadwerkelijk ontruimd.
Naast huurachterstand (27 keer) waren ook overlast (1 keer) en hennep (1 keer) redenen om over te gaan tot ontruiming. Het aantal huisuitzettingen is nagenoeg gelijk gebleven, in 2015 zijn 28 woningen ontruimd.

7.5.2. Huurderving en leegstand

De totale kosten van leegstand bedroegen in 2016 € 1.153.000. Huurderving als gevolg van leegstand van te verkopen vastgoed (€ 274.000) brachten we ten laste van het verkoopresultaat. De leegstand als gevolg van sloop en renovatie kostte in 2016 € 284.000. De overige derving is met name te wijten aan nieuwbouwleegstand, leegstand door mutatieonderhoud en verhuurleegstand.

In 2016 hebben we 64 woningen uit de kernvoorraad verkocht. Dit is aanzienlijk minder dan de 105 woningen die we in 2015 verkochten. Het lagere aantal verkopen heeft diverse oorzaken. Belangrijkste oorzaak is dat in 2016 structureel minder woningen voor verkoop beschikbaar zijn gekomen. Een aantal woningen werd uit de verkoop gehaald ten behoeve van de huisvesting van statushouders. Daarnaast hebben we besloten om de verkoopwoningen in de kleine kernen tijdelijk uit de verkoop te halen. De gemiddelde verkoopprijs per woning betrof ongeveer € 119.000.

Onderstaande tabel laat het aantal verkochte woningen per gemeente zien.

Overige verkopen
Naast reguliere huurwoningen verkopen we ook ander vastgoed, zoals zorgwoningen, sloopwoningen, garages, grond of bedrijf onroerend goed (BOG).

Koopgarant
In het verleden hebben we een deel van onze woningen verkocht met Koopgarant. Dit brengt een terugkoopverplichting met zich mee. In 2016 is er één mutatie geweest van Koopgarant. Het betrof hier een afkoop van erfpacht.