Het afgelopen jaar stond in het teken van de implementatie van de Woningwet. Hiermee kregen de woningmarktregio’s, de veranderende rollen van gemeenten, huurders en Actium, en het passend toewijzen in 2016 hun beslag. Ook hadden het huisvesten van statushouders, door de grote toestroom van vluchtelingen naar Nederland, en de extramuralisering van de zorg invloed op ons werk.

Woningmarktregio’s
In 2016 zijn de woningmarktregio’s voor heel Nederland definitief bepaald. De gedachte achter de woningmarktregio’s is dat de schaal van een woningcorporatie in overeenstemming moet zijn met de schaal van de regionale woningmarkt. Beperking tot regionale schaal versterkt de lokale (regionale) binding en bevordert het overleg met de gemeenten en huurders in het gebied. Actium is actief in twee woningmarktregio’s: Groningen/Drenthe en Fryslân. De woningmarktregio Groningen/Drenthe is ons kerngebied. De gemeente Ooststellingwerf in de woningmarktregio Fryslân valt buiten het kerngebied. Dit betekent dat we hier op dit moment alleen mogen beheren, en niet meer uitbreiden. Actium gaat voor deze gemeente een ontheffing aanvragen.

Nieuwe regelgeving, veranderende rollen
In de Woningwet 2015 is bepaald dat woningcorporaties naar redelijkheid moeten bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestelijk beleid. Ook regelt de Woningwet een groot aantal zaken rond de samenwerking tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. Hierbij worden data en termijnen gehanteerd en moet een aantal fasen (meer)jaarlijks doorlopen worden.

Wij geven de voorkeur aan een uniforme aanpak voor alle gemeenten, waarbij een raamwerkovereenkomst op basis van de gemeentelijke woonvisie de onderlegger vormt voor de jaarlijkse cyclus van het uitbrengen van het bod (activiteitenoverzicht) en de prestatieafspraken. Daarvoor is eerst in alle gemeenten een actuele woonvisie nodig. In 2016 hebben we voor het eerst het volledige proces volgens de Woningwet doorlopen.

Huisvesten van statushouders
In 2016 stond Nederland voor een uitdaging wat betreft het (al dan niet tijdelijk) huisvesten van vluchtelingen en statushouders. Voor Actium was deze uitdaging aanleiding ons te positioneren in dit dossier. Statushouders behoren tot onze primaire doelgroep. Wij zien het huisvesten van statushouders als één van onze kerntaken. Ons uitgangspunt is dat dat wij als corporatie een rol vervullen in het voldoen aan de gemeentelijke taakstelling. In dit kader stellen we woningen beschikbaar, buiten ons reguliere woonruimteverdeelsysteem om.

Extramuralisering zorg
Door bezuinigingen hebben we te maken met de extramuralisering van de zorg:  mensen met een zorgvraag moeten langer thuis blijven wonen en cliënten van onder andere GGZ-instellingen moeten zelfstandig gaan wonen. In 2016 zijn wij met GGZ-instellingen samenwerkingsovereenkomsten aangegaan voor de huisvesting van hun cliënten. Ook werken we  in Zuidwest Drenthe en Zuidoost Friesland samen met diverse zorginstellingen voor ouderen met een zorgindicatie. Door het gezamenlijk aanbieden van  wonen en zorg kan deze groep huurders langer thuis blijven wonen.

In 2016 is in alle gemeenten waar een recent woningmarktonderzoek ontbrak in gezamenlijk opdrachtgeverschap een nieuw woningmarktonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek dient als basis voor de woonvisies en de prestatieafspraken. In 2016 hebben we met alle gemeenten in ons werkgebied en met huurdersplatform MEVM prestatieafspraken gemaakt voor 2017 en de intentie uitgesproken om in 2017 een raamwerkovereenkomst op te stellen voor de jaren 2018-2021.

Assen
In 2015 is een uitgebreid woningmarktonderzoek uitgevoerd, waarna de gemeente Assen begin 2016 de woonvisie heeft vastgesteld. Wij hebben met de gemeente en MEVM prestatieafspraken gemaakt voor 2017. De gemeente is voornemens om voor de periode 2018-2021 een raamwerkafspraak te maken met alle corporaties die in de gemeente actief zijn.

Hoogeveen
We hebben  met de gemeente Hoogeveen en MEVM prestatieafspraken gemaakt voor het jaar 2017. De gemeente Hoogeveen stelt begin 2017 de nieuwe woonvisie vast. Op basis hiervan gaat  Hoogeveen met de in de gemeente werkzame corporaties en de betrokken huurdersorganisaties een raamwerkovereenkomst opstellen voor de periode 2018-2021. 

Meppel
De gemeente Meppel heeft begin 2016 het nieuwe woonplan vastgesteld. De gemeente heeft met Woonconcept, Actium, Huurdersvereniging Meppel en MEVM prestatieafspraken gemaakt voor 2017, met een doorkijk naar de periode 2018-2021.

Midden-Drenthe
De gemeente Midden-Drenthe stelt begin 2017 een nieuwe woonvisie vast. Op basis hiervan zullen gemeente, Woonservice Drenthe, Actium en de huurdersorganisaties Samen Sterk en MEVM een raamwerkovereenkomst opstellen voor de periode 2017-2021. Voor het jaar 2017 hebben we prestatieafspraken gemaakt met de gemeente en MEVM.

Noordenveld
De gemeente Noordenveld hanteert het woningmarktonderzoek uit 2015 in combinatie met de Kaderstelling geactualiseerd woonbeleid van de gemeenteraad als volkshuisvestelijk beleid. Op basis hiervan hebben wij met de gemeente en MEVM prestatieafspraken voor 2017 gemaakt. In het voorjaar van 2017 stelt Noordenveld samen met Woonborg, Actium, AHWoon en MEVM een raamwerkovereenkomst op voor de periode 2018-2021.

Ooststellingwerf
In de gemeente Ooststellingwerf is in 2016 een woningmarktonderzoek uitgevoerd, dat in 2017 leidt tot een nieuwe woonvisie. We hebben voor 2017 met de gemeente en MEVM prestatieafspraken gemaakt. Een raamwerkovereenkomst voor Ooststellingwerf is gepland in combinatie met de te sluiten prestatieafspraken 2018.

Westerveld
In  2016 is in de gemeente Westerveld een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Dit leidt begin 2017 tot een nieuwe gemeentelijke woonvisie. Voor 2017 hebben we met de gemeente en MEVM prestatieafspraken gemaakt. Een raamwerkovereenkomst voor Westerveld is gepland in combinatie met de te sluiten prestatieafspraken 2018.

De Wolden
De gemeente De Wolden stelt in 2017 een nieuw woonplan op, gebaseerd op het in 2016 uitgevoerde woningmarktonderzoek. We hebben voor 2017 met de gemeente en MEVM prestatieafspraken gemaakt. Een raamwerkovereenkomst voor De Wolden is gepland in combinatie met de te sluiten prestatieafspraken 2018.

Prestaties van de vastgoedportefeuille
Jaarlijks meten we de prestaties van onze woningen met behulp van de volgende Kritische Prestatie Indicatoren (KPI’s):

• Verhuurbaarheid;
• Woon- en bouwtechnische staat;
• Kostenniveau mutatie- en reparatieonderhoud;
• Beleidswaarde;
• Leefklimaat.

Op basis van deze KPI’s wordt via een gewogen gemiddelde een productsterkte berekend. Dit geeft inzicht in hoe ons vastgoed presteert en of we maatregelen moeten treffen. Ongeveer 14% van onze vastgoedportefeuille scoort niet naar tevredenheid. In 2015 lag dit percentage op 17% en een jaar daarvoor op 20%. Door middel van dagelijkse beheermaatregelen en groot onderhoud/renovatie wordt aan verbetering van de prestatie gewerkt. Waar dit niet mogelijk is (om bouwtechnische, financiële of verhuurredenen) kunnen woningen door sloop aan de voorraad onttrokken worden.

In 2016 hebben we een start gemaakt met het verder ontwikkelen van het instrumentarium om de financiële en maatschappelijke prestaties van het vastgoed beter in kaart te brengen. Ook hebben we de portefeuillestrategie op ondernemingsniveau herijkt en zijn de wensportefeuilles op gemeenteniveau geactualiseerd. Doel van deze werkzaamheden is om beter te kunnen sturen op het effectief inzetten van de beschikbare middelen ten behoeve van onze maatschappelijke opgave.

2.3.1. Transformatieopgave

Bij het strategisch voorraadbeleid (SVB) hanteren we een beleidsperiode van 16 jaar. Dit komt overeen met twee planperiodes planmatig onderhoud. In 2016 namen we alle woningen die in de SVB-beleidsperiode 2016 t/m 2031 uit exploitatie gaan onder de loep.

Transformatieopgave in de periode 2016 – 2031
In principe worden woningen zo lang mogelijk in de markt gehouden. Voorwaarde is dat dit verantwoord is vanuit het oogpunt van het wonen van de huidige huurders, de vraag naar de woningen, het woningonderhoud en het kostenniveau. Bij een slechte score op meerdere prestatie-indicatoren kiezen we voor handhaving of verkorting van de levensduur. Woningen die met de normale beheermaatregelen niet langer in stand te houden zijn, maken onderdeel uit van de toekomstige transformatieopgave. Dit leidt uiteindelijk tot sloop/vervangende nieuwbouw, groot onderhoud en renovaties.

Het grootste deel (ruim 80%) van de transformatieopgave vindt plaats in de gemeente Assen.
De verwachting is dat de transformatieopgave de komende jaren verder oploopt.

Besluitvorming
Ultimo 2016 ligt voor 2.851 verhuureenheden het vastgoedlabel vast. Deze vastgoedlabels zijn: verkoop, sloop/nieuwbouw, renovatie of groot onderhoud.    

In 2004 is na een verzoek van de minister van VROM besloten tot matching door collegiale financiering. We gingen matching aan met DUWO te Delft en de Stichting Studentenhuisvesting Utrecht (SSHU). Beide voor 5 miljoen euro en daarmee in totaal voor 10 miljoen euro. Het contract met DUWO liep in 2014 af. Het contract met SSHU loopt tot 1 januari 2017. In 2016 bedroegen de matchingskosten voor SSHU € 40.275. De laatste termijn wordt in 2017 in rekening gebracht en betaald.