9.1.1 Positionering

In 2016 hebben we ons financieel beleid herijkt en vastgesteld.  In het strategisch ondernemingsplan 2013-2017 is onze positionering  op het onderdeel financiën als volgt omschreven:

Actium is een financieel solide, professionele en toekomstbestendige woningcorporatie die flexibel inspeelt op:

• ontwikkelingen in haar werkgebied,
• ontwikkelingen in klantvragen,
• ontwikkelingen in het institutionele kader.

Afgeleid hiervan hebben we ons financiële beleid als volgt gedefinieerd:
Ons financieel beleid heeft ten doel de financiële continuïteit van Actium te waarborgen.

Het financieel beleid is sturend en tegelijkertijd  randvoorwaardelijk. Het aspect financiën staat niet op zichzelf, maar is onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten.

De bedrijfsactiviteiten worden gestuurd door het beleid dat we op verschillende terreinen voeren. Van groot belang  is het strategisch voorraadbeleid. Het grootste deel van ons kapitaal zit immers in onze woningen en heeft daarmee de grootste invloed op onze kasstromen. Andere beleidsterreinen zijn investeringen, financiering, verhuur, onderhoud en organisatie. Het financieel beleid is de verbindende factor tussen alle beleidsonderdelen.

9.1.2. Samenhang

De verbindingen tussen de diverse beleidsvormen is weergegeven in onderstaand overzicht:

9.1.3. Kaders financieel beleid

Het hoofddoel van ons financieel beleid is het waarborgen van de financiële continuïteit. Die continuïteit waarborgen we door sturing op onze financiële ratio’s. Deze zijn vastgesteld vanuit de volgende subdoelen:

1. We zetten de kasstromen maximaal in voor de realisatie van onze volkshuisvestelijke opgaven.
2. We dragen zorg voor voldoende solvabiliteit om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen om daarmee ook financierbaar te blijven.
3. Het resultaat op onze primaire bedrijfsvoering is positief. We zijn financieel in control door het stellen van en sturen op normen voor een aantal beïnvloedbare uitgaven, gericht op een passende prijs-prestatieverhouding.
4. We streven naar vermogensontwikkeling door te sturen op de financiering in relatie tot de waardecreatie.
5. We streven naar waardeontwikkeling door het stellen van rendementseisen aan investeringen.

De financiële kaders geven richting aan beleid en (meerjaren-)plannen en  bepalen de maximale inzet voor het bereiken van onze doelen. Het waarborgen van de financiële continuïteit is hierbij voorwaarde.

9.1.4. Sturing

Maximaal inzetten van de kasstromen
We streven naar het maximaal inzetten van onze kasstromen voor de volkshuisvestelijke opgave. Deze opgave bepalen we vanuit het strategisch voorraadbeleidsproces (ook wel: portefeuillebeleid): vanuit de huidige portefeuille bepalen we welke strategie nodig is om de gewenste vastgoedportefeuille te realiseren.

Met behulp van het strategisch beleidsinstrument (SBI) beoordelen we de haalbaarheid van de gewenste transformatie in onze vastgoedportefeuille. Bij eventuele ruimte in de kasstromen zoeken we naar realistische invulling van die ruimte. Dit is een terugkerend proces. De invulling kunnen we vanuit verschillende beleidsgebieden vormgeven.

Bij het maken van de keuzes voor optimale inzet van de kasstromen hanteren we de volgende kaders:

• ICR (Interest Coverage Ratio, ook wel rentedekkingsgraad);
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio, ook wel schulddekkingsgraad).
   
• ICR
  De ICR (rentedekkingsgraad) geeft de mate weer waarin de zogenaamde operationele kasstroom (steeds) toereikend is om aan onze renteverplichtingen te voldoen. De ICR geeft de verhouding weer tussen de operationele kasstroom (waarvan de rentelasten en verkoopresultaten geen deel uitmaken) en de rentelasten. De toezichthouders (Autoriteit woningcorporaties en het WSW) hanteren een minimum voor de ICR van 1,4. Wij hanteren een hogere norm om zo extra risico’s op te vangen. Deze norm is vastgelegd in het financieel beleid en wordt jaarlijks herijkt.
• DSCR (interne sturing)
  De DSCR (schulddekkingsgraad) laat zien of een corporatie kan voldoen aan de aflossingsverplichting op vreemd vermogen. De DSCR geeft de verhouding weer van de operationele kasstroom (waarvan de rentelasten en verkoopresultaten geen deel uitmaken) en de rentelasten met een theoretische aflossing van 2 procent van de leningenportefeuille. Wij hanteren dezelfde interne norm als de norm van de toezichthouder.
• DSCR (WSW)
  De DSCR (WSW) gaat niet uit van een theoretische aflossing van 2 procent, maar van de volgende aflossing: (leningenschuld –/-  cum. verkoopopbrengst 5 jaar –/- restwaarde portefeuille van € 5k per vhe)/gemiddelde restant levensduur. Daarnaast wordt in de operationele kasstroom het werkelijke onderhoud geëlimineerd en vervangen door een minimale norm van € 700 per vhe. Wij hanteren dezelfde norm van 1,0 als de toezichthouder.

Financiële continuïteit
Investeren en financiering, maar ook het eigen vermogen en de ontwikkeling daarvan hangen nauw met elkaar samen. Dat heeft te maken met de functies die het eigen vermogen vervult. Het eigen vermogen vervult zowel een  bufferfunctie als een financieringsfunctie. Het eerste  spreekt voor zich; als risico’s optreden die (nog) niet waren ingecalculeerd, kunnen we het eigen vermogen  aanspreken. De tweede functie gebruiken we  bij investeringen in sociaal onroerend goed (DAEB-investeringen).

Het eigen vermogen heeft ook een vangnetfunctie. Als de waarde van een investering niet geheel dekkend is voor de investeringskosten kunnen we op beheerste wijze additioneel gebruik maken van eigen vermogen.

Het is belangrijk om goed inzicht te hebben in de vermogenspositie en de ontwikkeling daarvan. Voor de buffer- en financieringsfunctie wordt een minimum niveau gehanteerd; alleen als het eigen vermogen zich boven dit minimum begeeft, kan sprake zijn van de vangnetfunctie.

• Solvabiliteit
  De financiële continuïteit kan worden weergegeven met de ratio solvabiliteit. De solvabiliteit geeft de verhouding weer van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Door economische omstandigheden is de borgstelling door het WSW en de financiering de laatste jaren onder druk komen te staan. Waardesturing in relatie tot financierbaarheid is nog in ontwikkeling. In verband hiermee, en om eventuele risico’s op te kunnen vangen, houden wij  een hogere buffer aan voor het eigen vermogen dan de minimale WSW-eisen. De WSW-norm bedraagt 25 procent. Wij hanteren  een hogere buffer op basis van onze risico-inschatting. Wij hebben deze norm  vastgelegd in ons financieel beleid.

Financierbaarheid (Loan to Value)
Een andere norm die de (ontwikkeling van de) financiële continuïteit weergeeft, is de zogenaamde Loan te Value. Deze ratio geeft de verhouding van het vreemd vermogen weer ten opzichte van de materiële vaste activa in exploitatie. Wij hanteren de begrenzing van de Loan to Value met name voor de financierbaarheid. Ook hierbij  hanteren wij onze  eigen hogere norm, die is afgeleid van onze  interne norm voor de solvabiliteit.

Positief resultaat primaire bedrijfsvoering
Het positieve resultaat op de primaire bedrijfsvoering wordt in eerste instantie weergegeven door de operationele kasstromen. Aanvullend stellen we normen voor de hoogte van de netto-bedrijfslasten en de onderhoudslasten. Deze zijn vastgelegd in het ondernemingsplan en worden ook jaarlijks in de (meerjaren-)begroting weergegeven. Eventueel worden de normen herijkt. Dit wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld en bij herijking vastgelegd in de kaderbrief. De kaderbrief is de start van de planning & control cyclus en geeft richting aan het opstellen van het jaarplan voor het aankomende jaar. De (eventueel bijgestelde) normen zijn kaderstellend bij het opstellen van het jaarplan en de (meerjaren)begroting.

Vermogensontwikkeling (dekkingsratio)
Om te voorkomen dat we te veel vreemd vermogen aantrekken en daarmee onze financiële continuïteit in gevaar brengen, stellen we een grens aan de hoogte van het vreemd vermogen in relatie tot de WOZ-waarde van het bezit. Dit is het financieringsplafond. Deze bedraagt onder borging van het WSW 50 procent van de WOZ-waarde van het borgbare bezit (enkel DAEB-bezit). Gezien de afhankelijkheid van de markt voor de WOZ-waarde, hanteren wij hiervoor een lager financieringsplafond. Dit is gelijk aan de norm die het WSW heeft gesteld in het Eigen Middelen beleid. Hiermee is er voldoende buffer om tijdig bij te sturen bij een (forse) waardedaling van de WOZ-waarden.

Via de  meerjarenbegroting hebben we inzicht in de vermogensontwikkeling, in getal en grafisch, over een periode van tenminste vijf jaar. Het effect van investeringen en plannen daartoe worden op deze wijze  systematisch beoordeeld in meerjarenperspectief. Alleen dan kan tot een afgewogen keuze worden gekomen (afweging van diverse alternatieven).

Rendementseisen investeringen
We streven naar het maximaal inzetten van onze middelen voor de volkshuisvestelijke opgave. Deze opgave bepalen we vanuit het strategisch voorraadbeleidsproces. Investeringsbeslissingen plaatsen we voornamelijk in het licht van de volkshuisvestelijke belangen. Die eisen een zeker strategisch voorraadbeleid (SVB).
Eén van de middelen die we vanuit het SVB inzetten voor het vervullen van de  volkshuisvestelijke opgave is het doen van investeringen. Onder investeringen verstaan we :

• nieuwbouw;
• aankoop;
• groot onderhoud.

De begrenzing van investeringen  worden bepaald door het  financiële beleid  en het investeringsstatuut. In dit statuut zijn aanvullende kaders  voor investeringsbesluiten vastgelegd.

Ook de rendementseisen zijn vastgelegd in het investeringsstatuut. Deze worden indien nodig jaarlijks herijkt. Het gemiddelde van de optelsom van de gedifferentieerde rendementen per product dient te voldoen aan de rendementseis op het totaalniveau. Dit wordt geborgd door op voorhand te sturen op de investeringsopgave met betrekking tot nieuwbouw van sociale huurwoningen. Bij het vaststellen van de (meerjaren)begroting moet  de investeringsopgave getoetst zijn aan de dan geldende rendementseis.

Normen financiële ratio’s
In onderstaand overzicht zijn de normen die wij hanteren voor de financiële ratio’s opgenomen.  De normen van de externe toezichthouders (WSW en Aw) zijn ook opgenomen. Onze interne  normen worden jaarlijks geactualiseerd en in een apart hoofdstuk van de MJB vastgelegd. De interne normen zijn minimaal gelijk aan de externe normen. Daar waar de interne normen afwijken van de externe normen, is dit in het  financieel beleid onderbouwd.

Voorlopig scheidingsvoorstel
Eind 2016 is het voorlopige scheidingsvoorstel ingediend bij de Aw. Wij hebben gekozen voor Administratieve scheiding. De interne lening komt uit op € 2,5 miljoen en er wordt gerekend met een rentevergoeding van 1,6%.

Wij hebben  geen bezit overgeheveld naar de niet-DAEB balans. De marktwaarde in verhuurde staat van de niet-DAEB balans is 1,0% van het totale bezit. Dit geeft aan dat de impact van de scheiding DAEB / niet-DAEB voor Actium minimaal is en verder geen gevolgen heeft voor de sturing.

Interest Coverage Ratio (ICR)
De ICR geeft aan in hoeverre we in staat zijn om de bruto rente-uitgaven te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten (inclusief vennootschapsbelasting) voor rente-ontvangsten en rente-uitgaven. Wij gebruiken intern een normwaarde van 1,6 (WSW hanteert 1,4).

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
De DSCR geeft aan in hoeverre we in staat zijn om de netto rente-uitgaven en aflossingsverplichtingen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten (inclusief vennootschapsbelasting) voor rente-ontvangsten en rente-uitgaven. De intern gebruikte normwaarde is 1 (conform WSW).

Loan to Value
De Loan to Value (waardering op bedrijfswaarde) geeft de financiering uitgedrukt in een percentage van de bedrijfswaarde van het DAEB en niet-DAEB bezit weer. Wij hanteren intern een normwaarde van 65 procent (Autoriteit woningcorporaties hanteert 75 procent).

Solvabiliteit 
De solvabiliteit (waardering op bedrijfswaarde) geeft aan welk deel van onze bezittingen is gefinancierd met eigen vermogen (inclusief herwaarderingsreserve) en welk deel met vreemd vermogen en geeft aan of we op lange termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. De intern gehanteerde normwaarde is 35 procent (Aw hanteert 25 procent).

De solvabiliteit (waardering op marktwaarde verhuurde staat met beklemming) geeft aan welk deel van onze bezittingen is gefinancierd met eigen vermogen (inclusief herwaarderingsreserve) en welk deel met vreemd vermogen en geeft aan of we op lange termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. De intern gehanteerde normwaarde is 20 procent (Aw hanteert 20 procent).

Dekkingsratio
De dekkingsratio (WOZ waarde) geeft het plafond aan van de borgingsfaciliteit van het WSW. Deze wordt bepaald door het schuldrestant van de bij het WSW geborgde leningen in verhouding tot de WOZ-waarde van het bij het WSW ingezette onderpand. De intern gehanteerde norm is 40 procent (WSW hanteert 50 procent).

9.3.1 Vastgoed

WOZ waarde (leegwaarde)
De gemeenten hebben de waarde van het bezit voor de onroerendzaakbelasting in 2017 getaxeerd op € 1.803 mln (prijspeil 1 januari 2016). Volgens de jaarrekening 2015 bedroeg de WOZ waarde € 1.762 mln (peildatum 1 januari 2015). In 2016 hebben er correcties op de WOZ waarde plaatsgevonden, waardoor de uiteindelijke waarde voor peildatum 1 januari 2015 uitkomt op € 1.693 mln. Dit geeft voor 2016 een gemiddelde waardestijging van 6,5%.

Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde van het gehele bezit bedraagt per 31 december 2016 € 837 mln. Per 1 januari 2016 bedroeg de bedrijfswaarde € 849 mln. De bedrijfswaarde is in 2016 dus gedaald met € 12 mln. De mutatie van de bedrijfswaarde ziet er als volgt uit:

Toelichting:
Autonome ontwikkelingen zijn effecten van een jaar opschuiven en het vrijvallen van de kasstromen van 2016. Voorraadmutaties hebben betrekking op verkoop, sloop en nieuwbouw. Wijzigingen in onder andere levensduur, prijsinflatie en huurstijging zijn parameterwijzigingen. Het aanpassen van de bedragen van de normen, zijn niveauwijzigingen.
Het batig saldo van  bij voorraadmutaties wordt grotendeels veroorzaakt door de oplevering van 151 nieuwbouwwoningen. De niveauwijzigingen zijn vooral het gevolg van meer planmatig en groot onderhoud.

Marktwaarde
Met ingang van de jaarrekening 2016 moeten woningcorporaties  de activa waarderen op marktwaarde in verhuurde staat (vervolg: marktwaarde). Dit is vastgelegd in de Woningwet.

De marktwaarde komt voor 2016 uit op € 1.376 mln. Dit is gebaseerd op de berekening op basis van de basisvariant voor onze woningen en de full versie voor ons overige bezit. In 2015 bedroeg de marktwaarde  € 1.291 mln. Dit betekent  een stijging van € 85 mln voor 2016.

Bij het bepalen van de marktwaarde wordt de huur na mutatie op de markthuur gezet en worden woningen verkocht en uitgepond als dit een hogere marktwaarde oplevert. Als corporatie hebben we de maatschappelijke taak om woningen te blijven verhuren voor een betaalbare huurprijs en zullen we deze waarde dus nooit ontvangen. Daarom hechten we meer waarde aan de marktwaarde met beklemming, waarbij de huren na mutatie ingerekend worden tegen de streefhuur en de woningen niet worden uitgepond.

De marktwaarde met beklemming* bedroeg in  2016  € 846 mln. In 2015 was dit € 794 mln**.Dit geeft een stijging van € 52 mln voor 2016.
* betreft alleen de woningen met beklemming, het overige bezit o.b.v. full versie
** voor de marktwaarde verhuurde staat met beklemming 2015 is uitgegaan van hetzelfde afslag percentage als berekend voor 2016 (38,6%)

9.3.2 Vermogen

In dit hoofdstuk geven we inzicht in de ontwikkeling van het eigen vermogen (solvabiliteit), de Loan to Value (LTV) en de Dekkingsratio bij verschillende waarderingen.

Vermogen
Ons eigen vermogen is in 2016 met € 56 mln gestegen naar € 995 mln. Deze stijging bestaat uit een positief jaarresultaat van € 62 mln en een mutatie in de ongerealiseerde waardestijging van - € 6 mln..
Een belangrijk deel van het jaarresultaat wordt verklaard door de hogere marktwaarde in verhuurde staat (€ 85 mln) en is in het jaarresultaat verwerkt onder waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

Het gerealiseerde resultaat over 2016 (€ 62 mln) is € 37 mln hoger  dan begroot (€ 25 mln) en laat zich als volgt verklaren:

De stijging van de marktwaarde in 2016 met € 85 mln wordt verklaard door:

* het handboek modelmatig waarderen marktwaarde rekent met een inflatie van 0,6%
** aanname dat 50% van de marktwaarde wordt bepaald door de leegwaarde.

9.3.3 Vermogen bij verschillende waarderingen

Verschillende waarderingen ultimo 2016 (x € 1 mln)

WOZ waarde: 1.803
Marktwaarde verhuurde staat: 1.376  
Marktwaarde met beklemming: 846
Bedrijfswaarde  WSW uitgangspunten: 837  

Dit geeft het volgende overzicht in het eigen vermogen:

Marktwaarde met beklemming
Bij de bepaling van de marktwaarde met beklemming worden de huren bij mutatie niet op markthuur gezet, maar op streefhuur. Daarnaast wordt alleen het doorexploitatiescenario meegenomen, dus zonder uitponden. Dit geeft een marktwaarde die beter aansluit bij de reële waarde omdat we als woningcorporatie een maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben om betaalbare woningen te blijven verhuren voor de doelgroep.

9.3.4.1 Verklaring verschil eigen vermogen

De waardering op marktwaarde verhuurde staat betekent voor het eigen vermogen een aanpassing van € 539 mln  t.o.v. de waardering op bedrijfswaarde met WSW uitgangspunten.

De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van winstmaximalisatie met markthuren of uitponden bij mutatie en minimale normen voor beheer en onderhoud. Wij hebben  de maatschappelijke plicht om voldoende betaalbare woningen te blijven verhuren voor onze doelgroep. Deze woningen moeten voldoen aan onze interne kwaliteitseisen, willen we een goede service bieden aan onze huurders en voelen we ons verantwoordelijk voor hun leefomgeving en wooncomfort. Daarnaast geeft de WSW borging lagere vermogenskosten en de  rekenmethodiek van de marktwaarde een verschil t.o.v. de bedrijfswaarde.
Bovenstaande maatschappelijke inbreng leidt tot een lager vermogen van € 539 mln (circa € 34 k per gewogen vhe).

9.3.4.2 Vermogensspecificatie per woning

Onderstaande figuur geeft inzicht in de opbouw van het vermogen van Actium, gerelateerd aan de verschillende waarderingssystematieken, omgerekend naar de waarde per woning.
Hieruit blijkt dat onze vrije investeringscapaciteit op basis van eigen normen € 7.045 per woning

Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door effecten van boekhoudkundige aard (met name door af- en opwaarderingen vastgoed en onrendabele top van te ontwikkelen vastgoed). De kasstromen geven een objectiever beeld van de ontwikkeling van de financiële positie. De gerealiseerde kasstromen (operationeel en investeringen) in 2016 zijn:

De totale financieringskasstroom is uitgekomen op € 5 mln. Het verschil met de begrote kasstroom bedraagt - € 2 mln. Dit betekent dat de leningenschuld  € 2 mln lager uitkomt dan begroot.

De operationele kasstromen komen lager uit dan begroot door betaling van vennootschapsbelasting over 2015 en 2016. Bovendien hebben we eind 2016 betalingen gedaan die normaliter in 2017 zouden hebben plaatsgevonden. Dit in verband met de invoering van een nieuw ERP systeem.  Daarentegen hebben we minder uitgegeven aan onderhoud en bedrijfslasten.

De (des)investeringskasstromen komen lager uit door minder verkopen en uitstel of vertraging van een aantal bouwprojecten.

9.4.1. Toelichting operationele kasstroom

De operationele kasstroom komt € 2,9 mln lager uit dan begroot door:

• Meer huuropbrengsten (+ € 0,6 mln);
• Meer lonen en salarissen, inclusief uitzendkrachten (-/- € 0,8 mln),als gevolg van inhuur van uitzendkrachten in plaats van in eigen dienst. Daarnaast zijn we dit jaar aangesloten bij het voorgeschreven kasstroommodel van het WSW, waardoor directievoering niet in mindering wordt gebracht op lonen en salarissen;
• Minder onderhoudsuitgaven (+ € 3,3 mln), mede als gevolg van het overhevelen van de uitgaven voor zonnepanelen naar de investeringskasstroom;
• Meer vennootschapsbelasting (-/- € 7,2 mln);
• Minder directe exploitatielasten en overige bedrijfslasten (+ 1,3 mln)
• Overige (-/- € 0,1 mln).

9.4.2. Toelichting (des)investeringskasstroom

De investeringskasstroom komt € 4,6 mln lager uit door:

• Uit- of afstellen van nieuwbouwprojecten (+  € 9,0 mln) en geen toerekening directievoering;
• Minder verkochte huurwoningen (-/- € 3,8 mln);
• Meer woningverbeteringen (-/- € 0,8 mln) als gevolg van toevoeging zonnepanelen en minder groot onderhoud door uitstel van projecten;
• Overige (+ € 0,2 mln).

In 2016 hebben we het Treasury- en beleggingsstatuut aangepast en aangesloten bij het in 2016 vastgestelde reglement financieel beleid en beheer.

9.5.1.   Beleid

Voor een kapitaalintensieve organisatie is het, om de financiële continuïteit te blijven waarborgen, van belang de juiste keuzes te maken in de financiering van onze activiteiten. Ons financieringsbeleid kent de volgende subdoelstellingen:

• Blijvend toegang tot de geld- en kapitaalmarkt om te voldoen aan de betalingsverplichtingen en de mogelijkheid om nieuwe projecten te financieren;
• De identificatie en het beheersbaar houden van risico’s.

Financiering en financierbaarheid voeren we uit onder de regeling van het Treasury- en beleggingsstatuut. Uitgangspunt voor dit statuut is het voldoen aan de WSW-voorschriften. Ons primaire doel is het minimaliseren van de gemiddelde vermogenskostenvoet en het egaliseren van renterisico’s in de tijd. De normen die we hanteren bij het uitvoeren van ons financieringsbeleid zijn gelijk aan de normen van ons financieel beleid.

Actium is voor de financiering van de bedrijfsactiviteiten, dus ook voor investeringen, voor een belangrijk deel aangewezen op vreemd vermogensverschaffers. Doorgaans zijn dat de BNG en de Waterschapsbank. Verschaffers van vreemd vermogen zijn daartoe enkel bereid als er voldoende vertrouwen bestaat dat wij steeds in staat zijn om rentebetalingen en aflossingen te voldoen. Bij dat vertrouwen speelt het WSW een belangrijke rol. Daarom wordt in het statuut, waar nodig, op parameters van het WSW aangesloten.
Veruit de belangrijkste eis is de kasstroomtoets (ICR). Jaarlijks voert het WSW een toets uit op de bij Corpodata ingediende informatie (dPi). De toets laat zien in hoeverre de zogenaamde operationele kasstroom voor de komende vijf jaar (steeds) toereikend is om renteverplichtingen te voldoen. Het gaat hier om prognosegegevens die uiteraard zo realistisch mogelijk moeten zijn.
Daarnaast beoordeelt het WSW de verhouding van het vreemd vermogen ten opzichte van de materiële vaste activa in exploitatie, gemeten naar de bedrijfswaarde (Loan to Value ).

Bedrijfsactiviteiten worden in eerste instantie gefinancierd met eigen middelen. Het aantrekken van middelen is afhankelijk van het tempo waarin verkopen van bestaande woningen worden geëffectueerd en investeringen in nieuwbouw en herstructurering plaatsvinden. Financiering  op maat is hierbij gewenst en noodzakelijk. De financieringsbehoefte wordt bepaald door de financiële meerjarenprognose voor vijf jaar. Vanuit de jaarlijkse begroting vloeit een prognose voor één jaar voort. Deze prognose wordt verwerkt in het treasury jaarplan. Het vormt de basis voor de uitvoering, de aansturing van en de controle op de treasury werkzaamheden voor het komende jaar. In de tertiale rapportage wordt aangegeven wat de nieuwe prognose met betrekking tot de liquiditeitsbehoefte tot het einde van het jaar wordt. Hierbij wordt een analyse van de verschillen ten opzichte van het jaarplan gegeven.

Op basis van de kasstroomprognose wordt het treasury jaarplan opgesteld als onderdeel van de begroting. In dit plan  beschrijven we  de operationele acties met betrekking tot de treasury , zoals het aflossen en aantrekken van leningen. Het treasury- en beleggingsstatuut (TS) en de AO/IC binnen het vastgestelde reglement financieel beleid en beheer bepalen de spelregels waarbinnen we treasury-activiteiten uitvoeren. Het treasury jaarplan is ondergeschikt aan  de vigerende wet- en regelgeving en/of het TS en/of de AO/IC van Actium.

9.5.2. Leningenportefeuille

Ultimo 2016 zijn onze materiële vaste activa (op bedrijfswaarde) voor 48% gefinancierd met vreemd vermogen. Van het schuldrestant van € 404,8 mln eind 2016, wordt € 387,4 mln (96%) geborgd door het WSW. € 17,4 mln (4%) wordt geborgd door gemeenten. De aflossingsverplichting 2017 is 1,5 mln en is verantwoord onder kortlopende schulden.

Naar aanleiding van de beoordeling van de financiële positie heeft het WSW op 24 mei 2016 verklaard dat wij voldoen aan hun eisen van kredietwaardigheid. Het borgingsplafond, wat het maximale bedrag aan geborgde leningen is, komt voor 2016 uit op € 392,5 mln. Voor 2017 is dit voorlopig € 415,4 mln en voor 2018 € 446,3 mln. Dit borgingsplafond is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringsprognose 2016-2018.

In 2016 is er een totaal van € 18,8 mln aan leningen afgelost: als gevolg van einde contractdatum € 9,2 mln en aan reguliere aflossingen € 1,6 mln. Er werd één lening vervroegd afgelost voor een bedrag van € 8,0 mln. Hiertegenover staat per saldo een terugplaatsing op roll-over leningen van € 15,8 mln. In 2016 is één nieuwe lening ontvangen voor een bedrag van € 8,0 mln. Per saldo bedraagt de kasstroom uit financieringsactiviteiten + € 5,0 mln.

In 2016 zijn geen leningen aangetrokken die nog gestort moeten worden in 2017 of volgende jaren.

De variabele roll-over leningen zijn op balansdatum 2016 voor een bedrag van €  5,0 mln niet volledig opgenomen. Deze € 5,0 mln wordt gebruikt als kredietbuffer. De leningenportefeuille bestaat uit 71 leningen van in totaal 7 geldverstrekkers.

9.6.1. Bescherming tegen renterisico

Flexibiliteit in financiering is wenselijk en daarvoor worden mogelijkheden binnen onze leningenportefeuille gecreëerd. Daarbij wordt gebruik gemaakt van roll-over leningen met een variabele hoofdsom. Deze leningen kunnen wij op gewenste momenten aflossen en weer opnemen. Ultimo 2016 bestaat de leningenportefeuille voor 6% uit dit soort leningen. Deze kennen een renteconversie-moment van één maand. Hiernaast hebben wij één roll-over lening met een vaste hoofdsom (4% van de leningenportefeuille). Uit de roll-over leningen kunnen renterisico’s volgen. Om deze risico’s af te dekken, maken we gebruik van de volgende derivaatproducten: embedded caps, embedded floors en één renteswap.

De variabele roll-over leningen zijn op balansdatum voor 81% opgenomen.

De actuele waarde van de swap komt op balansdatum uit op -/- € 6,7 mln. We hebben een algemene kredietovereenkomst afgesloten met ABN AMRO. Hierin is een bijstortingsverplichting opgenomen in geval van een negatieve waarde van de derivatenportefeuille, waarbij een totale threshold (drempelbedrag) van € 10 mln is overeengekomen.

De stresstest op balansdatum van de Autoriteit Wonen met een rentedaling van 2% komt uit op een actuele waarde van -/- € 13,0 mln. We voldoen aan de stresstest met genoemde threshold van € 10 mln en een liquiditeitsbuffer van € 6,5 mln.

9.6.2 Ontwikkeling renterisico

We willen een renterisico lopen van ten hoogste 15% van de leningenportefeuille. Dit meten we onder meer met behulp van de bedrijfseconomische methode, waarbij gekeken wordt naar het (netto) geldvolume over een periode van twaalf maanden. Deze berekening en norm hanteren we in het treasury- en beleggingsstatuut. Daarnaast voldoen we aan de renterisiconorm en berekeningswijze die het WSW voorschrijft.

9.6.3 Renterisico ‘WSW-methodiek’

Volgens de richtlijnen van het WSW bestaat het renterisico uit de eindaflossingen en reguliere aflossingen van leningen, renteconversies, opslagherziening van basisrente (voor 50%) en rente-instrumenten. Het WSW houdt geen rekening met de voorgenomen investeringen. De norm die het WSW hanteert is 15% van de leningenportefeuille van het laatst afgesloten boekjaar. Deze methode en norm wordt ook in het treasury- en beleggingsstatuut gehanteerd.

Als ons renterisico via de WSW-methodiek wordt bepaald, valt dit voor alle jaren ruim binnen de norm van het WSW.

9.6.4. Interne organisatie rondom derivaten

Binnen de interne organisatie van de treasury functie is de directeur-bestuurder eindverantwoordelijk en houdt de raad van commissarissen (RvC) toezicht. De verschillende rollen en verantwoordelijkheden zijn vastgelegd  in het reglement financieel beleid en beheer.

Onze treasurycommissie (TC) bestaat uit de directeur-bestuurder, de manager F&C, de teammanager P&C, de medewerker P&C (uitvoerende) en een vaste externe adviseur (Thésor).

De TC komt minimaal vier keer per jaar bijeen. Alle besluiten aangaande het aangaan van nieuwe transacties, oversluitingen en alle besluiten die betrekking hebben op derivaten worden besproken in de TC en voor akkoord geparafeerd door de directeur-bestuurder en de manager F&C. Pas daarna is de medewerker P&C bevoegd tot het uitvoeren van de genomen besluiten. De TC handelt binnen de kaders van het treasury- en beleggingsstatuut en het treasury jaarplan. In het treasury- en beleggingsstatuut zijn de minimale ratingseisen vastgesteld ter beperking van het krediet-/tegenpartijrisico.

De interne organisatie rondom derivaten is verder uitgewerkt in het treasury- en beleggingsstatuut (TS). Dit is in 2016 vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de RvC. Het TS wordt jaarlijks geactualiseerd. In het TS zijn de risico’s benoemd die de treasury functie raken, waaronder het renterisico, het kredietrisico, het liquiditeitsrisico, het tegenpartijrisico en de risico’s rondom derivaten en beleggingen. De beheersing van de genoemde risico’s vindt plaats door het stellen van kaders en randvoorwaarden in het TS. Bij besluitvorming vormen de kaders en randvoorwaarden uit het TS het toetsingskader.  

Treasury maakt integraal onderdeel uit van de interne sturing en beheersing en is geïntegreerd in de P&C-cyclus. Zo stellen we jaarlijks een treasury jaarplan op als onderdeel van de begroting en rapporteren we ieder tertiaal over de voortgang. In 2015 hebben we functiescheiding in de treasury functie aangebracht door de front- en de backoffice bij verschillende afdelingen en functionarissen onder te brengen.

Om voldoende professionaliteit te waarborging binnen de toezichthoudende rol van de RvC wordt periodiek een treasury cursus of -seminar gevolgd en hebben meerdere leden van de RvC een financiële achtergrond.

De monitoring van de marktwaarde van derivaten en de hieraan gekoppelde liquiditeitsbuffer vindt maandelijks plaats bij de interne controle en zo nodig frequenter bij een sterk dalende rente. Voor deze berekeningen maken we gebruik van de treasury toolkit van Thésor. De marktwaarde van de derivaten, de benodigde liquiditeitsbuffer en de daaraan gekoppelde liquiditeitsrisico’s en liquiditeitsplanning zijn een vast agendapunt binnen de TC.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de financiële ratio’s voor de komende vijf jaar, zoals opgenomen in het Jaarplan 2017.

Belangrijke risicofactoren die op het meerjarenperspectief zowel een gunstige als ongunstige invloed kunnen uitoefenen, zijn:

• verhuurderheffing en belastingdruk;
• de renteontwikkeling;
• de realisatie van geprognosticeerde verkopen;
• de mogelijkheden tot realisatie van de geplande huursomstijgingen.

Actium heeft één verbinding, te weten Dingspel Assen B.V.. De verbindingenstructuur van Actium ziet er als volgt uit:

Dingspel Assen B.V.
Dingspel Assen B.V. is bij notariële akte opgericht op 15 maart 2007. Vennoten van deze besloten vennootschap waren Woonstichting Actium, Stichting Woningbeheer Assen en Credo Integrale Planontwikkeling BV. Credo Integrale Planontwikkeling BV heeft 33,33 procent van de geplaatste aandelen en Stichting Actium (na de fusie met Stichting Woningbeheer Assen) 66,66 procent van de geplaatste aandelen.

Het doel van de samenwerking met Credo Integrale Planontwikkeling BV is om de transformatie tot stedelijk woongebied van een gedeelte van het oude stadsbedrijventerrein in Assen te realiseren. Deze samenwerking is vastgelegd in het Treanth Consortium.

Dingspel Assen BV heeft ten doel het ten behoeve van de volkshuisvesting ontwikkelen en optimaliseren van woningbouw, onder meer door de aan- en verkoop van onroerende zaken en het beheren van de verworven locaties. Wij bezitten  twee derde deel van het geplaatste aandelenkapitaal van € 18.000. Er zijn tot nu toe geen woningen in de verbinding gerealiseerd. Ter gedeeltelijke financiering van de door Dingspel Assen BV verrichte aankopen verstrekken wij  geldleningen van in totaal nominaal € 1.110.138. Voorwaarden zijn dat deze geldleningen uitsluitend bestemd zijn voor de financiering van locaties binnen het plangebied Havenkwartier en dat de geldleningen uiterlijk lopen tot 1 januari 2020.

Dingspel Assen BV is niet geconsolideerd meegenomen in de jaarrekening. In 2016 vonden geen nieuwe verwervingen plaats, evenmin zijn opstallen verkocht. Het verschuldigde rentepercentage bedraagt de jaarlijks op 1 januari geldende 1-jaars Euribor, verhoogd  met 1 procent. De rente wordt  aan het einde van ieder kwartaal voldaan. De verdeling hiervan vindt plaats conform de lening verhouding.

Het resultaat over het boekjaar 2016 bedraagt  € 3.740 positief. In 2015 was dit € 7.505 negatief. Het resultaat wordt toegevoegd  aan het eigen vermogen van Dingspel Assen BV. Voor het aandeel in het negatieve vermogen van Dingspel hebben wij geen voorziening opgenomen, omdat wij ons niet aansprakelijk hebben gesteld voor de schulden die door Dingspel zijn aangegaan.

In 2016 hebben wij  wel een voorziening getroffen voor de verstrekte geldleningen. Reden hiervoor is  de grote afwijking van de WOZ-waarde van de panden ten opzichte van de oorspronkelijke aanschafwaarde waarvoor de geldleningen zijn verstrekt.

De directeur-bestuurder van Actium is tevens bestuurder van de verbinding. Daarmee valt de verbinding ook onder het toezicht van de raad van commissarissen van Actium. De jaarrekeningen van de verbindingen worden goedgekeurd door de raad van commissarissen, net als activiteiten die in de verbinding plaatsvinden.

Deelneming Dingspel Assen BV wordt gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode, te weten tegen de nettovermogenswaarde ultimo boekjaar. Dit betekent dat de deelneming wordt gewaardeerd op dezelfde grondslagen als die van Actium. De deelneming heeft een negatief eigen vermogen en daarmee een negatieve netto vermogenswaarde. In naleving van de richtlijn RJ252.402 is geen voorziening getroffen voor de deelneming.

Sinds 1998 hebben wij in de gemeente Hoogeveen in en rond Fluitenberg circa 49 hectare aan onbebouwde gronden in bezit. Voor deze grondposities sloten we samenwerkingsverbanden af met twee aannemers. In overleg met deze partijen werken we aan een exit-strategie, met als doel deze gronden zo spoedig mogelijk te verkopen. In 2015 is circa 21 hectare verkocht en daarmee is de samenwerking met één aannemer beëindigd. In 2016 zijn we tot overeenstemming gekomen met de andere partij waarmee we circa 28 hectare in economisch eigendom hebben en is ook daarmee de samenwerking beëindigd. We hebben het voornemen om het restant onbebouwde grond van 28 hectare in 2017 te verkopen.